Piața terenurilor din București trăiește un paradox care spune totul despre 2026: tranzacțiile au scăzut cu 13,4% în 2025, cel mai redus nivel din ultimii șapte ani, dar valorile de achiziție pe metru pătrat au atins niveluri record în unele zone centrale, arată analiza Crosspoint Real Estate. Nu se vinde puțin pentru că nu e cerere. Se vinde puțin pentru că nu mai e marfă.
Ce caută dezvoltatorii acum
Aceeași analiză Crosspoint descrie precis profilul căutat în 2026: suprafețe mai restrânse decât media anilor precedenți, în locații cheie, ideal cu situație urbanistică limpede. Vremea loturilor gigant de la periferie a trecut; bătălia, spun consultanții, se dă pe locațiile bune din interiorul orașului.
Motivul e în cifrele segmentului premium. Potrivit SVN România, 2025 a fost cel mai puternic an din istoria modernă a pieței premium bucureștene: peste 1.000 de locuințe high-end finalizate și tranzacții de peste 415 milioane de euro, la prețuri între 3.500 și peste 6.000 de euro pe metru pătrat. Și totuși segmentul premium înseamnă doar circa 4,4% din oferta nouă a orașului. Frâna declarată nu e cererea, ci împuținarea terenurilor pretabile pentru astfel de proiecte.
Marja există, iar curbele s-au aliniat
După un deceniu în care costurile de construcție din România au crescut cu 130,7%, ritmul a încetinit la doar 1,3% pe an în 2025, potrivit datelor Eurostat. În același timp, locuințele noi din București s-au scumpit cu circa 20% în 2025 și cu încă 5% în prima jumătate din 2026, depășind 2.600 de euro pe metru pătrat în medie, iar tranzacțiile au revenit puternic: plus 26% în iunie 2026 față de anul precedent, arată Crosspoint. Costuri aproape înghețate, prețuri de vânzare în creștere: rar au fost cele două curbe mai favorabile pentru un proiect pornit acum.
Studiul de caz e deja pe teren
În micro-zona Parcul Carol / Tineretului, modelul funcționează la vedere. Pe Calea Șerban Vodă, un dezvoltator privat construiește un imobil boutique P+4 cu doar 18 apartamente, o investiție de circa 6 milioane de euro, cu prețuri între 213.700 și 432.000 de euro fără TVA, adică aproximativ 4.500-4.800 de euro pe metru pătrat, potrivit presei economice. Iar cererea din zonă e măsurabilă: în cartierul vecin Timpuri Noi, Imobiliare.ro a numărat în medie 6 potențiali cumpărători pentru fiecare apartament listat.
Zona permite, iar precedentele există
Pentru cine se întreabă dacă astfel de proiecte se și aprobă în zonă, răspunsul e în documentele publice ale Primăriei Sectorului 4: chiar pe strada Lânăriei, două documentații au primit undă verde în ultimii doi ani, un imobil de birouri cu două subsoluri și până la 6 etaje la numărul 90 (hotărârea 185/2024) și un imobil de locuințe colective cu servicii la parter, S+P+4E+etaj 5 retras, POT 60% și CUT 2,5, la numărul 149 (hotărârea 96/2025). Ambele au trecut prin PUD, nu prin PUZ, iar al doilea a parcurs drumul de la anunțul de intenție la aprobare în circa patru luni.
Mai e un element de timing: autorizarea în Sectorul 4 se face azi pe reguli cunoscute, în timp ce noul Plan Urbanistic General al Capitalei abia a intrat în consultări publice, cu ani de avizare în față. Cine cumpără și autorizează acum își judecă proiectul după cadrul actual, predictibil.
Concluzia analiștilor e simplă: în 2026, terenul mic și central, din locațiile bune ale orașului, e activul pe care se concurează. Iar astfel de loturi, în Bucureștiul care nu se mai extinde spre interior, nu se înmulțesc. Sursele: Crosspoint Real Estate și SVN România (via Forbes, Business Magazin), Eurostat, Imobiliare.ro, documentațiile publice ale Primăriei Sectorului 4.
Surse
- Forbes.ro / Crosspoint, tranzactiile cu terenuri din Bucuresti in 2025 si ce cauta dezvoltatorii in 2026: https://www.forbes.ro/analiza-crosspoint-real-estate-cum-au-evoluat-tranzactiile-cu-terenuri-din-bucuresti-in-2025-si-ce-cauta-dezvoltatorii-imobiliari-in-2026-485194
- Business Magazin / SVN Romania, piata locuintelor premium si de lux in 2025: https://www.businessmagazin.ro/actualitate/piata-locuintelor-de-lux-explodeaza-in-2025-peste-1-000-de-imobile-22951644
- Economica.net / SVN Romania, structura ofertei noi de locuinte din Bucuresti: https://www.economica.net/oferta-de-locuinte-noi-in-bucuresti-scade-raport-svn-romania_732046.html/amp
- Forbes.ro / Crosspoint, preturile locuintelor noi in S1 2026: https://www.forbes.ro/crosspoint-preturile-locuintelor-noi-cresc-cu-5-in-s1-pe-fondul-cererii-selective-510077
- Adevarul.ro / Eurostat, evolutia costurilor de constructie a locuintelor 2015-2025: https://adevarul.ro/economie/costul-construirii-locuintelor-a-explodat-in-2539007.html
- Profit.ro, proiectul boutique Serban Voda 90 (investitie si concept): https://www.profit.ro/povesti-cu-profit/real-estate-constructii/foto-proiect-imobiliar-boutique-in-zona-centrala-a-capitalei-investitie-de-aproximativ-6-milioane-de-euro-22395413
- Wall-Street.ro, preturile apartamentelor din proiectul Serban Voda 90, Tineretului: https://www.wall-street.ro/articol/imobiliare/foto-apartamente-pentru-investitori-in-cartierul-tineretului-din-bucuresti.html
- Digi24 / Imobiliare.ro, piata imobiliara in prima parte a lui 2026 si cererea din Timpuri Noi: https://www.digi24.ro/imobiliare/locuinte-tot-mai-scumpe-si-cumparatori-mai-putini-ce-schimbari-au-avut-loc-pe-piata-imobiliara-in-prima-parte-a-anului-2026-3771581
- Primaria Sectorului 4, lista documentatiilor de urbanism aprobate (PUD Lanariei 90 si 149): https://ps4.ro/urbanism/documentatii-de-urbanism-aprobate/
- Viziune Urbana, noul PUG Bucuresti in consultari publice (2026): https://viziuneurbana.ro/2026/05/04/pug-bucuresti-2026-plan-urbanistic-general-consultari-publice/