"E frumos lângă parc" nu e un argument de preț. Cifrele, în schimb, sunt, iar ele există de zeci de ani, măsurate pe milioane de tranzacții reale.
Principiul proximității
Profesorul John L. Crompton de la Texas A&M, referința academică a domeniului, a analizat peste 25 de studii empirice americane și a formulat "principiul proximității": valoarea unui parc se capitalizează în prețul proprietăților din jur. Pentru proprietățile lipite de un parc liniștit, de plimbare, concluzia lui este că un plus de valoare de circa 20% e un punct de pornire rezonabil, susținut de date.
Un milion de tranzacții, o concluzie
Biroul Național de Statistică britanic a analizat peste un milion de vânzări de locuințe din Anglia și Țara Galilor, între 2009 și 2016. Locuințele aflate la sub 100 de metri de un spațiu verde public s-au vândut în medie cu 2.500 de lire mai scump decât cele aflate la peste 500 de metri. Detaliul interesant e structura: casele individuale au câștigat 1,9%, casele înșiruite 1,4%, iar apartamentele doar 0,6%. Cu alte cuvinte, casele câștigă de trei ori mai mult decât apartamentele din aceeași vecinătate verde.
Mai aproape de noi: Varșovia
Un studiu academic pe 43.075 de tranzacții din Varșovia, piața est-europeană cea mai comparabilă cu Bucureștiul, a găsit un plus de 2,8-3,1% pentru locuințele cu spațiu verde la sub 100 de metri, iar pentru clădirile construite după 1989 plusul urcă la 8-8,6%.
București: raritatea amplifică totul
Toate studiile de mai sus vin din orașe cu mult mai mult verde decât București. La noi, potrivit unui răspuns oficial al Gărzii Naționale de Mediu, orașul are doar 8,8 metri pătrați de spațiu verde pe cap de locuitor, de trei ori sub norma legală de 26. Când o resursă e de trei ori mai rară, prima ei de preț nu are cum să fie mai mică decât în orașele unde resursa abundă.
Bonusul de microclimat
Mai există un efect măsurabil: parcurile mari funcționează ca insule de răcoare. Un studiu de climat urban care a comparat parcuri de mărimi diferite arată că răcirea crește odată cu suprafața parcului: cel mai mare parc analizat a coborât temperatura din jur în medie cu 3,28 grade Celsius, efect resimțit până la 2,5 kilometri de limita parcului. Parcul Carol și Parcul Tineretului sunt amândouă parcuri mari, iar zona dintre ele stă în raza de răcire a ambelor. În verile bucureștene tot mai fierbinți, asta se simte și în confort, și în factura de curent.
Pentru o casă din jurul Parcului Carol, concluzia studiilor e simplă: o parte din preț cumpără parcul. Iar partea aceea nu se devalorizează, pentru că parcul nu se mută și nu se mai construiește încă unul. Sursele: Crompton, Managing Leisure 2005; Office for National Statistics UK, 2019; International Journal of Strategic Property Management, 2018; Urban Climate, 2022; PressOne, pe baza datelor Gărzii Naționale de Mediu.
Surse
- Crompton, Managing Leisure 2005 (PDF), impactul parcurilor asupra valorii proprietăților în SUA: https://lecy.github.io/SyracuseLandBank/LITERATURE/CromptonJ.2005.pdf
- Office for National Statistics UK, spațiile verzi urbane adaugă în medie 2.500 de lire la prețul locuințelor (2019): https://www.ons.gov.uk/economy/environmentalaccounts/articles/urbangreenspacesraisenearbyhousepricesbyanaverageof2500/2019-10-14
- International Journal of Strategic Property Management 2018, efectul spațiilor verzi asupra prețurilor din Varșovia: https://journals.vilniustech.lt/index.php/IJSPM/article/view/5220
- PressOne, datele Gărzii Naționale de Mediu despre spațiul verde pe cap de locuitor: https://pressone.ro/exclusiv-1-din-2-orase-din-romania-verificate-de-garda-de-mediu-nu-asigura-cetatenilor-suprafata-obligatorie-de-spatiu-verde
- Urban Climate 2022, efectul mărimii parcurilor asupra răcirii și distanței de răcire (rezumat): https://colab.ws/articles/10.1016%2Fj.uclim.2022.101255
- ERIC, Crompton 2001, recenzia celor 30 de studii despre parcuri și valoarea proprietăților: https://eric.ed.gov/?id=EJ628726
- Wikipedia, Parcul Carol I (suprafață): https://ro.wikipedia.org/wiki/Parcul_Carol
- Wikipedia, Parcul Tineretului (suprafață): https://ro.wikipedia.org/wiki/Parcul_Tineretului